Dự án Aqua City theo đánh giá Review của Biệt đội BĐS

Trên mạng xã hội, Dũng Phan thấy vài chuyên gia chê Aqua City của Novaland. Trong bài viết này, Dũng Phan sẽ vừa Review song song với phản biện những chuyên gia này, cho việc đánh giá dự án Aqua City được đa chiều nhất có thể nhé anh chị:

Điều 1.Chuyên gia chê dự án Aqua City không có yếu tố khan hiếm

Theo ý kiến của vài chuyên gia thì Không nên mua Aqua City vì quy mô của Aqua City quá là siêu to khổng lồ, quỹ đất tới hơn 1.000 héc-ta thì không có yếu tố khan hiếm để tăng giá trị? 

Còn theo ý kiến của Biệt Đội Bất Động Sản thì To cũng có To Này và To Nọ . Nếu nói về tính từ siêu to khổng lồ thì ta sẽ nghĩ ngay tới món ăn của bà Tân vlog. Có ai thấy món ăn siêu to của bà Tân vlog làm ngon hơn so với những món nhỏ nhỏ xinh xinh ? Không hề ạ. Nó vừa không ngon hơn, mà nếu muốn làm ra mấy cái thứ siêu to khổng lồ vầy thì lúc nào cũng làm được, muốn làm ra bao nhiêu món cũng được. Tức là món đó vừa không quý mà lại cũng không hề hiếm luôn. Ngược lại, nếu là 1 Viên Kim Cương Siêu To Khổng Lồ thì sao ạ, tất nhiên đó là thứ vừa Quý ,lại vừa Hiếm.

Vậy thì Yếu tố Siêu To Khổng Lồ của Aqua City sẽ giống với món ăn bà Tân Vlog hay Aqua City sẽ giống với Viên kim cương siêu to khổng lồ?

Nhìn vào địa thế của Aqua City là có thể trả lời được Aqua City có quý không? Dự án Aqua City không phải là 1 hòn đảo đâu, nó giống 1 quần đảo thì đúng hơn. Aqua City được sông nước bao quanh, nước lan tỏa vào cả từng phân khu của dự án (mỗi phân khu giống như 1 hòn đảo: nào là Phân khu Đảo Phượng Hoàng, The Elite, River Park , The Valencia, The Suite…) nên khí hậu trong lành mát mẻ phù hợp cho nghỉ dưỡng. Để tìm được 1 Quỹ đất lớn nằm gần Sài Gòn, gần sân bay Long Thành, gần các tuyến giao thông quan trọng đã và đang triển khai như Aqua City là rất hiếm.

Tóm lại là quỹ đất để làm dự án Aqua City không những Quý mà nó còn Hiếm nữa. Tìm mỏi mắt cũng khó mà ra được dự án thích hợp hơn Aqua City để làm khu đô thị sinh thái: vừa có sông nước mênh mông, vừa gần cao tốc, gần sân bay,sân golf,lại gần Sài Gòn…

Chuyên gia nào đánh giá không nên mua Aqua City vì không có sự khan hiếm sản phẩm , không quý hiếm .Thì chắc họ đã từng đánh giá không nên mua Vinhomes Central Park với tổng số 13.000 căn hộ ? (1 dự án với 13.000 căn hộ thì đâu có yếu tố khan hiếm)…Tuy nhiên trên thực tế chứng minh ngược lại, dù số lượng căn hộ rất nhiều với 13.000 căn hộ nhưng Vinhomes Central Park đã gia tăng giá rất tốt cho nhà đầu tư.

Điều 2.Chuyên gia chê Aqua City vì cho rằng biết khi nào mới có dân mới về ở?

Một vài chuyên gia trên mạng internet có nhận định rằng Không nên mua dự án Aqua City Novaland vì dự án này quy mô lớn quá, biết tới khi nào mới có dân cư về ở?

Thực ra thì vài chuyên gia nhận định Không nên mua Aqua City như trên là dựa vào kinh nghiệm thực tế trong quá khứ, dựa vào lịch sử. Một số dự án bất động sản được bán ra thời kỳ nóng sốt trước đây cho tới hiện nay vẫn bỏ hoang hoặc thưa thớt dân cư ở Nhơn Trạch, Mỹ Phước, Thành phố mới Bình Dương… Và chuyên gia dựa vào đó để đánh giá hoặc cảnh báo một tương lai tương tự sẽ tới đối với dự án Aqua City.

Còn theo Biệt Đội Bất Động Sản thì quá khứ là bài học, tuy nhiên không nên áp dụng rập khuôn quá khứ để cho rằng tương lai sẽ giống y hệt quá khứ. Bởi vì dự án Aqua City có những yếu tố mà các dự án hoang vắng kia không thể nào có được. Cụ thể những yếu tố nào của Aqua City mà những dự án trên không có?

2.1.Yếu tố đầu tiên là yếu tố hút cực mạnh của Aqua City

Một chàng trai lúc ban đầu để mắt tới 1 cô gái thì chắc chắn lý do phải là cô ấy xinh(xinh trong mắt của chàng trai ấy ah, mỗi chàng trai sẽ có 1 định nghĩa thế nào là xinh). Và tương tự như vậy, phần lớn khách hàng thích dự án Aqua City, muốn sống tại Aqua City vì dự án đẹp thiệt sự:

Với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, xu hướng tìm kiếm 1 ngôi nhà nghỉ dưỡng với sông nước và môi trường xanh sạch đẹp là nhu cầu ngày càng xuất hiện nhiều trên thị trường. Aqua City là dự án xuất hiện đúng thời điểm của xu hướng này. Với hệ thống tiện ích dịch vụ mà chủ đầu tư Novaland gầy dựng để phục vụ cư dân Aqua City, thì đây sẽ là ngôi nhà rất đáng để sở hữu:

Thực ra thì 100% website nào giới thiệu về dự án Aqua City cũng đều đã đăng đầy đủ và rất nhiều về các tiện ích nổi bật của Aqua City hết rồi.Nên Dũng Phan xin tóm tắt nhiều tiện ích nổi bật Aqua City trong 1 bức hình này để tiết kiệm thời gian cho anh chị theo dõi:

Tóm gọn lại, Aqua City nó giống cái túi thần ký của Doremon lắm luôn ,ở đây muốn cái gì là có cái đó. Muốn Thể dục thể thao ở Aqua City thì có Aqua Sport Complex, Club House, Hồ Bơi, Bến Kayak , rồi Golf Long Thành ngay bên cạnh…Muốn Giải trí thì có BBQ, Aqua Arena nơi tổ chức lễ hội,ca nhạc,thi đấu… Muốn không gian gặp gỡ đối tác kinh doanh thì có nhà hàng, cafe ở Business Lounge…Muốn dạo bộ thư giãn thì có công viên, quảng trường, đường dạo bộ ven sông…Muốn mua sắm thì có Aqua Central Mall…Rồi trường học, trung tâm chăm sóc sức khỏe có đầy đủ hết.

Review dự án Aqua City tới khúc này tự nhiên Dũng Phan nhớ tới phần Ròng rọc môn vật lý lớp 8, đại khái là Khi dùng ròng rọc, nếu được lợi bao nhiêu lần về lực thì lại bị thiệt bấy nhiêu lần về đường đi. Nó giống với khúc review tiện ích Aqua City  ở chỗ: Nói về tiện ích quá là dài, riết thấy chán Nhưng . Nghe dài chán bao nhiêu thì sau này Sử dụng lại thoải mái bấy nhiêu, vì nhiều tiện ích thì mình thay đổi thường xuyên sẽ không bị cảm giác nhàm chán, Do đó Aqua City sẽ thu hút rất nhiều cư dân về đây sống, giải quyết bài toán kéo dân mà chuyên gia lo lắng.

2.2.Tiếp theo, Aqua City khác các dự án khác ở Chủ đầu tư Novaland

Ai cũng biết Novaland là một nhà phát triển dự án nổi tiếng ở Việt Nam. Điều mà Biệt Đội Bất Động Sản muốn nhấn mạnh ở trong phần Review này không phải là tiếng tăm của Novaland ,mà là cách làm của Novaland ở dự án Aqua City .

Như đã nói ở phía trên,một số chuyên gia cho rằng dự án Aqua City sẽ khó kéo dân về ở , vì trong quá khứ nhiều dự án bất động sản đã gặp phải vòng luẩn quẩn lặp đi lặp lại sau: Không có dân cư về ở sẽ dẫn tới Không đơn vị nào đem dịch vụ tiện ích về kinh doanh( vì kinh doanh ở nơi không có dân là lỗ “sấp mặt” ) -> Mà không có dịch vụ tiện ích thì lại kéo theo hệ quả là Không có dân về ở. Tiếp tục cứ như vậy, Không có dân thì Không có tiện ích… Năm này qua năm khác vòng lặp này hoạt động liên tục, tất yếu là dự án gần như bỏ hoang.

Và đây chính là điểm khác biệt của Aqua City mà Biệt Đội Bất Động Sản muốn nói, Chủ đầu tư Novaland đã quyết tâm phá bỏ vòng lặp luẩn quẩn này bằng cách làm rất đơn giản, đó là tự thành lập các công ty con kinh doanh các dịch vụ tiện ích tại Aqua City. “Nhà mình có tiền ,có điều kiện mà, mình làm luôn” , kiểu kiểu vầy. Novaland đã thành lập hệ sinh thái ALL IN ONE .

Tại sao rất ít chủ đầu tư làm hệ sinh thái như Novaland để cho dự án của họ được “xôm tụ”. Đây là điểm mà Team Biệt Đội Bất Động Sản đã nhấn mạnh vì sao chủ đầu tư của Aqua City khác biệt các dự án xung quanh. Để làm được hệ sinh thái như Novaland thì ngoài tiềm lực tài chính mạnh thì còn cần thêm quy mô. Trong kinh tế học gọi là Hiệu quả nhờ quy mô. Cụ thể ,Novaland có rất nhiều dự án quy mô lớn tương tự Aqua City như Novaworld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Đà Lạt…, hệ sinh thái của Novaland sẽ hoạt động tại tất cả các dự án này.Khi quy mô đủ lớn sẽ giúp tối thiểu hóa được chi phí hoạt động, giúp hệ sinh thái hoạt động ổn định và hiệu quả.

Hệ sinh thái của Novaland đóng vai trò là cái kéo cắt đứt cái vòng lặp mà một số dự án vướng phải : không có tiện ích->không có dân->không có tiện ích… Sau khi cắt đứt cái vòng lặp tiêu cực đó thì Hệ sinh thái của Novaland lại tạo ra 1 vòng lặp khác, nhưng vòng lặp này là vòng lặp tích cực cho Aqua City. Vòng lặp cho Aqua City sẽ là Tiện ích xôm tụ-> kéo dân về đông-> kéo tiện ích về nhờ kinh doanh tốt-> nhiều tiện ích lại kéo thêm dân về->… Vòng lặp này mang lại sự gia tăng giá trị bền vững cho Aqua City theo từng năm.

2.3.Thêm nữa là vấn đề xây dựng của Aqua City

Nhiều dự án không có người ở ngoài lý do Không có tiện ích dịch vụ ,thì còn có 1 lý do nữa Dũng Phan thấy là về vấn đề xây dựng. Ở nhiều dự án bỏ hoang là do chủ đầu tư dự án chỉ bán đất nền. Còn ở dự án Aqua City là chủ đầu tư bán đất và nhà luôn. Aqua City bàn giao nhà hoàn thiện bên ngoài , khách hàng chỉ cần hoàn thiện thêm phần bên trong nữa là dọn vào ở nhanh gọn lẹ. Aqua City có thiết kế rất đa dạng,nhiều mẫu cho khách hàng lựa chọn. Aqua City có thiết kế đa dạng cho khách hàng chọn mua, Khi bàn giao nhà thì chủ đầu tư sẽ hoàn thiện bên ngoài theo nhiều mẫu như sau:

Điều 3.Chuyên gia lo ngại giá bán của Aqua City là cao so với thị trường?

Biệt Đội Bất Động Sản công nhận và đồng ý với chuyên gia là Giá bán của dự án Aqua City cao hơn một số dự án xung quanh. Tuy nhiên hãy thử phân tích tại sao giá bán của Aqua City lại cao hơn xung quanh?

Công thức tính Giá bán của Aqua City như sau:

Giá bán Aqua City = Chi phí  + Lãi/Lỗ của Chủ đầu tư

Vầy thì Giá bán Aqua City sẽ phụ thuộc vào Chi phí làm dự án Aqua City+ Lãi/Lỗ của Chủ đầu tư. Thực ra thì hiện nay chẳng ông chủ đầu tư nào đi bán lỗ cả, và chủ đầu tư nào thì cũng phải kinh doanh nhắm tới lợi nhuận. Tuy nhiên lợi nhuận của chủ đầu tư cũng bị khống chế bởi nhiều yếu tố như sự cạnh tranh của các chủ đầu tư khác, mức độ hấp thụ sản phẩm, vòng quay của vốn… Đặc biệt, chủ đầu tư cực kỳ quan tâm tới vòng quay vốn, chớ lời nhiều mà bị giam vốn thì cũng nguy. Thà bán lời hợp lý để còn xoay vốn triển khai tiếp các dự án khác(điều này đặc biệt đúng với chủ đầu tư sở hữu nhiều quỹ đất dự án như Novaland).

Do vậy theo Biệt Đội Bất Động Sản thì Giá Bán Aqua City cao hơn xung quanh chủ yếu là do Chi Phí làm dự án Aqua City cao hơn các dự án xung quanh. Điều này là hoàn toàn có cơ sở sau khi đã phân tích sự khác biệt của dự án Aqua City. Để tạo ra những sự khác biệt như: dành nhiều quỹ đất và bỏ nhiều chi phí để làm các tiện ích như bến du thuyền, quảng trường, công viên, trường học ,bệnh viện, trung tâm thể thao, trung tâm thương mại….Rồi chủ đầu tư còn quyết tâm bỏ chi phí thành lập các công ty thành viên để đưa các tiện ích vào vận hành. Ngoài ra cần để ý thêm là Aqua City được bàn giao nhà hoàn thiện bên ngoài, chớ không giống nhiều dự án xung quanh chỉ bán đất nền.

Tóm lại thì theo Team Biệt Đội, Giá bán Aqua City cao hơn xung quanh là Do Chi phí để tạo ra một sản phẩm Aqua City Khác Biệt. Do vậy, Aqua City sẽ không dành cho số đông: khách hàng nào thấy Giá trị  khác biệt của Aqua CIty thấp hơn Giá Bán thì sản phẩm này không phù hợp .Ngược lại thì Khách hàng nào thấy Giá trị khác biệt Aqua CIty cao hơn Giá Bán thì sản phẩm là phù hợp.

Điều 4. Chốt lại theo team Biệt Đội thì có nên mua Aqua City không?

Theo Dũng Phan thì phụ thuộc vào nhu cầu của từng khách hàng thì mới trả lời được câu hỏi có nên mua dự án Aqua CIty hay không?

• Nếu khách hàng có nhu cầu sở hữu 1 ngôi nhà mang đậm yếu tố nghỉ dưỡng, gần Sài Gòn với giao thông thuận tiện, môi trường sống có sông nước, xanh sạch đẹp, đầy đủ tiện ích thì Aqua City xứng đáng nằm trong đầu danh sách cân nhắc. Aqua City sẽ cực kỳ thích hợp cho những khách hàng người lớn tuổi muốn tìm 1 nơi an dưỡng sông nước trong lành, khách hàng làm việc tại các Đồng Nai, và đặc biệt Aqua City còn mở ra 1 xu hướng dành cho khách hàng Làm Việc Sài Gòn nhưng Ở Tại Đồng Nai. Xu hướng này sẽ được hỗ trợ tích cực tại Aqua City thông qua phương tiện đường sông và thông qua tuyến hương lộ 2 -> Cao tốc Long Thành Dầu Giây. Hiện nay tuyến hương lộ 2 đang được nâng cấp để nối ra Cao tốc Long Thành. Sau khi tuyến này hoàn thành nâng cấp thì từ Aqua City đi về Sài Gòn chỉ mất tầm 15-20 phút.
  
• Nếu khách hàng có nhu cầu đầu tư với mục tiêu lợi nhuận gấp đôi, gấp ba trong vòng vài năm thì dự án Aqua City khó đáp ứng được tỷ suất lợi nhuận này trong thời gian ngắn. Vậy khách hàng nào kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao trong thời gian ngắn thì không nên mua Aqua City.
• Nếu khách hàng có nhu cầu tích trữ tài sản ,gia tăng giá trị tài sản đều đặn qua hàng năm, thì Aqua City xứng đáng là khoản đầu tư an toàn và đáp ứng chỉ tiêu này. Có tiền nhàn rỗi thì mua giai đoạn này khá tốt bởi lẽ:

+Chủ đầu tư Novaland đang có chính sách thanh toán Aqua City dài hơi trong vòng 3 năm cho tới nhận nhà.

+Khu vực xung quanh Aqua City đang có nhiều dự án hạ tầng triển khai, dự án hạ tầng mà Aqua City được hưởng lợi trực tiếp nhất là đường Hương Lộ 2. Khi tuyến Hương lộ 2 này hoàn thành thì từ Aqua City đi về Sài Gòn qua Cao tốc Long Thành Dầu Giây chỉ mất tầm 15 phút.