Hỏi đáp về thế chấp quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

” Mọi người ơi cho em hỏi, theo Khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự năm ngoái có lao lý : ” Trường hợp thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi giải quyết và xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được liên tục sử dụng đất trong khoanh vùng phạm vi quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình ; quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của bên thế chấp ngân hàng trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác. ”
Vậy nếu một người thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng nhà nước mà những gia tài gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi gia tài bị xử lí ngân hàng nhà nước chỉ được bán đấu giá mảnh đất thôi phải không ạ ?. Nhưng nếu bán đấu giá mảnh đất mà quyền sử dụng đất đó lại bị tác động ảnh hưởng bởi quyền mặt phẳng ( của chủ những gia tài gắn liền với đất ) thì năng lực bán được sẽ không cao. Vậy điều này có phải là một trong những nguyên do dẫn đến nợ xấu phải không ạ ? Em xin cảm ơn ! “

Trả lời: 

Với câu hỏi của bạn, công ty Luật TGS tư vấn cho bạn như sau:

Theo lao lý tại Điều 325 Bộ luật dân sự năm ngoái thì có 2 trường hợp xảy ra khi thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất như sau :

Trường hợp 1: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng 80 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 4 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở  hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 80 m2 đất. Hết hạn hợp đồng nếu A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 4 tầng trên đất của A.

Trường hợp 2: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Trong trường hợp này, quan hệ thế chấp ngân hàng và xử lý tài sản thế chấp ngân hàng có 3 chủ thể khác nhau, đó là : Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất từ hoạt động giải trí xử lý tài sản thế chấp ngân hàng là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được liên tục sử dụng đất trong khoanh vùng phạm vi quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sử dụng đất ( bên thế chấp ngân hàng ) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng ủy quyền ( bên mua được gia tài thế chấp ngân hàng ) .

Ví dụ: anh A cho anh B thuê quyền sử dụng 800m2 đất thời hạn 20 năm. Anh B đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 800m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh A đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm A không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2 đất của A. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 800m2 đất, anh C đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh B vẫn được khai thác quyền sử dụng 800m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh C tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sở hữu quyền sử dụng 800m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh A trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh B và anh B vẫn được tiếp tục sử dụng nhà xưởng trong phạm vi quyền và nghĩa vục của mình. Mặt khác, giữa anh A, anh B và anh C hoàn toàn có thể có thỏa thuận khác. Ví dụ thay vì anh C có quyền khai thác sử dụng 800m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thòi hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh A chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh A vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh B, còn người có quyền sử dụng đất là anh C.

⇒ Như vậy, nếu một người thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng nhà nước mà những gia tài gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi gia tài bị xử lí, ngân hàng nhà nước chỉ được bán đấu gía quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được liên tục sử dụng đất trong khoanh vùng phạm vi quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình ; quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của bên thế chấp ngân hàng trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác .
− Nếu ngân hàng nhà nước bán đấu giá mảnh đất mà quyền sử dụng đất đó lại bị tác động ảnh hưởng bởi quyền mặt phẳng ( của chủ những gia tài gắn liền với đất ) thì năng lực bán được sẽ không cao. Và điều này là một trong những nguyên do dẫn đến nợ xấu .

− Nếu bên thế chấp và bên nhận không thỏa thuận được giá bán TSBĐ thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Tuy nhiên, với loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất thì rất khó xác định bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường” đối với loại đất này khi có hai cơ chế để tính giá đối với quyền sử dụng đất:

+ Thứ nhất : tính theo “ khung giá ” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất so với những chủ thể là cá thể, hộ mái ấm gia đình, tổ chức triển khai có nhu yếu sử dụng đất .
+ Thứ hai : xác lập theo thỏa thuận hợp tác của những chủ thể có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê so với những chủ thể khác .

     Trên đây là nội dung tư vấn của công ty Luật TGS về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến – Số điện thoại liên hệ 1900.8698 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Source: https://dvn.com.vn
Category: Hỏi Đáp